慶陽網(wǎng)訊（記者 高于婷) “小產(chǎn)權(quán)房”的概念對于百姓來說并不陌生,，因其售價遠低于商品房，受到不少消費者的青睞,。

最近，市民張博打算在西峰城區(qū)購置一套房屋,，奔波幾天了解了一些在售樓盤,、二手房屋，銷售價格都比較高,，這讓手頭本不是非常寬裕的張博望而卻步,。后來有朋友推薦小產(chǎn)權(quán)房，張博跑了幾家小區(qū),，確實價格比較實惠,，房屋結(jié)構(gòu)也不差?！暗猜犝f小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險,，不能辦房產(chǎn)證，這到底能不能買呢,？”張博對此有些猶豫,。

1月5日，甘肅錦晟律師事務(wù)所律師吳向陽就小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題進行了解釋,。據(jù)介紹,，小產(chǎn)權(quán)房是在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂，指的是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件,，未繳納土地出讓金等費用,，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā),，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,。因此，小產(chǎn)權(quán)房的購房合同在國土房管局不會給予備案,。

小產(chǎn)權(quán)房主要包括村民自行籌資興建的農(nóng)民房,、村委會和村民在集體土地上自行開發(fā)建設(shè)的統(tǒng)建房、開發(fā)商出錢村集體觸底合作建設(shè)的樓盤,?！斑@類房屋只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，但不可買賣,?！眳窍蜿柭蓭熤赋觯D(zhuǎn)讓還需滿足相應(yīng)條件,，須經(jīng)本村村民委員會同意和鄉(xiāng)級政府批準,；轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民；受讓人無宅基地,，符合宅基地申請條件,；宅基地使用權(quán)不能單獨轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓,。另外,，轉(zhuǎn)讓人戶口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆凇耙粦舳嗾蚨喾俊薄Ｈ缦狄粦粢徽?，須明確表示不再申請宅基地,，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住,。

小產(chǎn)權(quán)房雖實惠,，但存在諸多風(fēng)險。記者采訪了解到,，小產(chǎn)權(quán)房因雙方簽署的購房合同不屬于法律認可的正式購房合同,，沒辦法在房管局備案，開發(fā)商未繳納土地出讓金等費用,，沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,，購房人不能取得房產(chǎn)證;即便有證，也不是真正意義上的房產(chǎn)證,，部分是鎮(zhèn)政府或村委會出具的證,，部分是綠本的房地產(chǎn)權(quán)共有(用)證,，享有的權(quán)利完全不一樣。

因無法房產(chǎn)登記,，則導(dǎo)致了一系列后續(xù)的問題,，如難以規(guī)避“一房多賣”風(fēng)險，買方很難確認賣方有沒有偷偷將房屋再次出售,；房屋脫離監(jiān)管質(zhì)量難以保證,，大多小產(chǎn)權(quán)房有嚴重的安全隱患，建設(shè)標準不達標的情況多見,，購房時也無法進行銀行貸款套現(xiàn)困難,，難以轉(zhuǎn)讓。小產(chǎn)權(quán)房不能辦理變更登記,，意味著房屋的所有人還是賣方,，后續(xù)不管是買方離婚，還是繼承,，法院很可能不對小產(chǎn)權(quán)房進行處理,。

小產(chǎn)權(quán)房未經(jīng)土地行政管理部門批準而使用集體所有土地的，涉嫌違法用地,，小產(chǎn)權(quán)房無建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的,，涉嫌違法建設(shè)。在面臨拆遷或者地段價格暴漲的時候,，賣方很有可能以簽訂的合同無效為由進行毀約,。記者采訪發(fā)現(xiàn)，有許多市民在購買小產(chǎn)權(quán)房時,，遭遇了“售后毀約”“一房多賣”等糾紛,，致使個人權(quán)益受損。

有市民提出疑問,，如果已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房,，簽署的合同有效嗎,？吳向陽律師解釋,，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房,，或?qū)⒎课莩鍪劢o本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員,，取得有關(guān)組織和部門的批準，這類合同視為有效,。但如果是本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房,，集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房等則合同是無效的。

市住建部門提醒廣大市民,，在購買房屋時要看銷售方有無“五證”,，即：國有土地使用證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程施工許可證,、商品房銷售許可證。通過合法途徑購買房產(chǎn),，切勿為一時便利實惠,，購買無產(chǎn)權(quán)保障房屋。