慶陽網(wǎng)訊（記者 高于婷）物業(yè)管理作為城市管理的重要組成部分,，對于改善群眾需求、美化人居環(huán)境,、提高居民生活質(zhì)量具有重要意義,。如何加強(qiáng)物業(yè)管理、營造住宅小區(qū)良好居住環(huán)境,，既是廣大小區(qū)業(yè)主的迫切要求,，也是各級政府的重要民生工程。

　　物業(yè)矛盾糾紛頻現(xiàn)

　　家住西峰區(qū)九龍北路某小區(qū)的馮先生,，最近因為自家屋頂漏水犯了難,。馮先生所在小區(qū)有十棟多層住宅樓，他住在頂層,，今年六月份的幾場雨過后,，馮先生打掃衛(wèi)生時發(fā)現(xiàn)客廳和主臥的墻根下落了不少白灰，隨后檢查發(fā)現(xiàn),，屋頂起了許多水包,，有的甚至已經(jīng)被水滲透破損,，露出了深灰色的水泥墻面,。今年夏天的雨水格外地多，還沒等馮先生著手修理,，緊接著又迎來了一場連陰雨,，這一次不僅起了更多的水包，甚至破損的墻體開始大量滴水,、掉水泥渣,，打濕了下方的家具和電器。每晚休息時,，聽著滴滴答答的水滴聲,，讓馮先生心煩極了。

　　馮先生聯(lián)系了負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的樓管——也是另一個單元的住戶,，得知其他單元也有兩戶人家遭遇了同樣的難題,。該樓管及時聯(lián)系了維修工人，前往各戶戶內(nèi)和樓頂查看漏水受損情況,，打算統(tǒng)計后拿出方案進(jìn)行維修,。經(jīng)檢查，該樓整個樓頂都存在隱患,，樓頂年久失修,，加之平時維護(hù)不到位，樓頂部分住戶鋪設(shè)的太陽能真空管破裂，不及時清理,，玻璃殘渣扎破樓頂防護(hù)材料,，致使樓頂防水層受損、部分區(qū)域雨水滲漏嚴(yán)重,，影響到住戶內(nèi)部居住環(huán)境,，甚至整棟樓的安全。

　　維修人員提議兩種解決方案,，一種是全面修繕整個樓頂,，消除安全隱患，預(yù)估花費(fèi)需六萬余元;另一種則是救急措施,，找出漏水點(diǎn)進(jìn)行修補(bǔ),，花費(fèi)根據(jù)各戶的滲水面積和程度而定。該樓在去年維修小區(qū)設(shè)施時提取了公共維修基金,，目前只剩余兩萬元,，要實現(xiàn)第一種方案需與各住戶商議均攤費(fèi)用，也正是在這一點(diǎn)問題上,，住戶們有了爭議和不滿,。

　　部分住戶認(rèn)為，樓頂是頂層住戶的墻體,，修理費(fèi)用應(yīng)由其自己負(fù)擔(dān),，不應(yīng)要求其他住戶分?jǐn)?而頂樓住戶認(rèn)為，樓頂屬于公用面積,，放置著各戶的太陽能熱水器,，共同使用，且因管理不善造成公用區(qū)域墻體損壞并殃及頂層住戶房屋內(nèi)部,，因此應(yīng)有責(zé)任分?jǐn)傂蘩碣M(fèi)用,。兩方意見相悖，資金不足,，可家中漏水越來越嚴(yán)重,，住戶馮先生只得和其他遭受漏水的住戶，自掏腰包先行簡單修補(bǔ)了自家樓頂,。

　　馮先生坦言,，他所居住的小區(qū)不是第一次遭遇“商議無果”。因開發(fā)商早已聯(lián)系不到,，又沒有物業(yè),，前幾年小區(qū)接城區(qū)大暖、建設(shè)換熱站時也受到重重阻礙,，最終是在個別住戶的爭取下得到了解決,。小區(qū)共有十棟樓,，每棟樓是自己管自己的事，目前每年每戶收取360元物業(yè)費(fèi),，但令人無奈的是,，住戶遇到了問題卻還是得不到有效解決。

　　這個夏天,，像馮先生一樣苦惱的業(yè)主還有很多,，多數(shù)業(yè)主最終都是以自掏腰包給漏水問題劃上暫時的句點(diǎn)。

　　物業(yè)糾紛頻現(xiàn),，記者走訪了解到,，這些糾紛主要集中在老舊小區(qū)，缺乏統(tǒng)一的物業(yè)管理,，部分小區(qū)雖成立了業(yè)主委員會或聘用了專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè),，但由于部分住宅區(qū)物業(yè)管理用房及配套設(shè)施不到位、老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,，公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造,，沒有住宅專項維修資金支持，物業(yè)管理工作難以開展;有的開發(fā)企業(yè)侵犯業(yè)主合法權(quán)益,，開發(fā)過程中的工程質(zhì)量問題沒有及時解決,，缺乏嚴(yán)格的物業(yè)承接驗收手續(xù)，遺留到物業(yè)使用階段,，引發(fā)矛盾糾紛,。

　　物業(yè)管理現(xiàn)狀復(fù)雜

　　截至2018年6月統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2000年我市物業(yè)管理起步發(fā)展,，我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)由2003年的3家發(fā)展到現(xiàn)有的140家,。慶陽市物業(yè)企業(yè)服務(wù)的項目204個，物業(yè)服務(wù)面積1251.31萬平方米,，其中住宅物業(yè)服務(wù)135個，服務(wù)面積1077.84萬平方米,，服務(wù)覆蓋率86.14%,。五萬平方米以上，服務(wù)規(guī)范的住宅小區(qū)77個,，物業(yè)服務(wù)221.86萬平方米,，新建商品房物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)了全覆蓋。從總體看,，慶陽市區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率高,、符合條件組建的業(yè)主委員會占比重，展現(xiàn)良好發(fā)展勢頭,，但記者發(fā)現(xiàn),，由于從業(yè)人員素質(zhì)偏低,、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、業(yè)主拒繳費(fèi)用等原因致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營生存困難,。

　　我市140家物業(yè)服務(wù)企業(yè),，從業(yè)人員2010人，其中?？埔陨?20人,，管理人員875人，持證上崗1050人,，持證率只有52.2%,，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗,、轉(zhuǎn)業(yè)”及農(nóng)村剩余勞動力,，有相當(dāng)一部分未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，跟不上物業(yè)服務(wù)行業(yè)迅速發(fā)展的需要,。城區(qū)部分新建小區(qū)入住率低,、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，不少業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi);老舊樓區(qū)收費(fèi)還沿用前多年的每平方米0.3元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，不能滿足物業(yè)管理需要,，且有一些業(yè)主無力承擔(dān)，物業(yè)費(fèi)收繳有難度,。多種原因致使企業(yè)難以生存,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營也因此陷入了不良循環(huán)。

　　再從業(yè)主委員會組建來看,，從2006年開始,，在各縣區(qū)住建局、街道辦,、社區(qū),、派出所配合下，市房管局指導(dǎo)監(jiān)督住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會,，符合業(yè)主委員會成立條件的(入住2年以上,、入住率超過50%)住宅小區(qū)，現(xiàn)已組建業(yè)主委員會的61個,，備案47個,，占77.1%。

　　市房管局調(diào)研發(fā)現(xiàn),，90.5%的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心,，23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài);10%小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范,，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生;80%小區(qū)即使按法律規(guī)定成立了業(yè)主委員會,，也未能起到應(yīng)有作用,。業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)偤托^(qū)公用部位收益補(bǔ)貼，在實際操作中,，大多業(yè)主不承擔(dān)此項費(fèi)用,，大多數(shù)小區(qū)無公用收益，業(yè)主委員會日常工作沒有經(jīng)費(fèi)來源,。業(yè)委會的工作也缺乏有效監(jiān)管和約束,，存在諸多問題。

　　目前,，我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作中存在難點(diǎn)主要原因有,，在政策方面，由于《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)宣傳不到位,，業(yè)主認(rèn)識有差距,，造成物業(yè)消費(fèi)意識差，管理服務(wù)難;在體制上市縣區(qū)物業(yè)管理中,，街道,、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用發(fā)揮不夠，責(zé)任主體不明確,，行政監(jiān)管難度大,。產(chǎn)權(quán)上因市縣區(qū)老舊住宅小區(qū)房屋涉及六種(房改房、單位職工集資建房,、直管公房,、最早開發(fā)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房,、小產(chǎn)權(quán)房)類型,，性質(zhì)各不相同，設(shè)施不配套,，住宅專項維修資金續(xù)籌難,，推行標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化物業(yè)管理難度較大;物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制,，全市的物業(yè)還沒有真正引入招投標(biāo)競爭機(jī)制,，缺乏競爭意識和責(zé)任意識。

　　法規(guī)亟待完善出臺

　　記者查閱相關(guān)法規(guī)獲悉,，2006年3月，《慶陽市城市住宅小區(qū)管理暫行辦法》發(fā)布,，由于操作性不強(qiáng),，市政府于2012年11月發(fā)布公告宣布廢止。之后我市根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《甘肅省物業(yè)管理辦法》,、建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》,，嚴(yán)格執(zhí)行省物價局,、省建設(shè)廳《關(guān)于公布甘肅省物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價和浮動幅度(暫行)等問題的通知》等文件。2014年,，市住建局,、市財政局聯(lián)合出臺了《慶陽市住宅專項維修資金管理辦法》，市房管局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅專項維修資金管理的通知》,，推動物業(yè)管理發(fā)展,。目前我市物業(yè)管理工作還未形成一部完整的、操作性強(qiáng)的管理條例作為依據(jù),。

　　記者了解到,，針對我市復(fù)雜的物業(yè)管理現(xiàn)狀，市房管局起草了《關(guān)于理順物業(yè)管理體制進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的實施意見》和《慶陽市物業(yè)管理條例(草案)》,?！稇c陽市物業(yè)管理條例(草案)》從業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會,，前期物業(yè)管理,，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的使用與維護(hù),，法律責(zé)任等方面作以詳細(xì)規(guī)定,，厘清監(jiān)管責(zé)任，明確責(zé)任主體,，細(xì)化程序規(guī)則和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),。

　　如，該草案提出,，由市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,，縣(區(qū))建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。在前期物業(yè)管理章節(jié),，物業(yè)區(qū)域劃分,、物業(yè)管理用房，前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度,、服務(wù)合同,，物業(yè)承接查驗的條件、程序,、備案以及賠償責(zé)任等細(xì)化了標(biāo)準(zhǔn),。還對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及信用管理、義務(wù),、收費(fèi)原則,，業(yè)主的義務(wù)作了詳盡明確的規(guī)定。

　　目前,，市人大已將《慶陽市物業(yè)管理條例(草案)》列入立法計劃,，預(yù)計2019年出臺實施,。

　　據(jù)悉，市房管部門也將通過一系列舉措,、聯(lián)合多部門繼續(xù)引導(dǎo)物業(yè)公司科學(xué)發(fā)展,，建立長效監(jiān)管機(jī)制，努力提升物業(yè)管理水平,。明確物業(yè)配套設(shè)施規(guī)劃,、建設(shè)的具體要求，嚴(yán)把前期物業(yè)管理關(guān),，力爭從源頭上杜絕由于物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)與管理不規(guī)范所帶來的后患;提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入門檻,，將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊,，建立內(nèi)部激勵機(jī)制,。加強(qiáng)政府政策支持力度，改造完善物業(yè)配套,，逐步推行物業(yè)管理,，綜合整治舊城區(qū)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，多方籌集資金,，分批改造,、完善功能，提高服務(wù)水平,。同時加大宣傳力度,，引導(dǎo)人們形成正確的物業(yè)消費(fèi)觀念，讓“花錢買服務(wù)”的思想觀念深入人心,，不斷增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識,。

　　隨后在相關(guān)政策出臺后，嚴(yán)格依據(jù)法律法規(guī),，規(guī)范業(yè)主委員會成立,，聯(lián)合其他部門推動建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制，將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,，逐步建立和完善司法調(diào)解制度,，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。