2008年3月26日,，原告毛某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，被告將其開發(fā)的“金乾水鄉(xiāng)”第7幢104號商品房及配套雜物間出賣給原告,，價款為187626元,。

　　合同訂立后，原告依法支付了合部房款187626元,。被告于2006年9月26日向原告發(fā)出入伙通知書,。原告向被告發(fā)出書面反饋意見，提出被告方無法提供房屋驗收合格文件,，不具備房屋交付條件,，因此拒絕收房，由此造成的損失應(yīng)該由被告承擔(dān),。2008年11月9日,，相關(guān)部門出具工程竣工驗收報告，被告于2008年12月14日發(fā)出補(bǔ)充通知,，該工程于2008年12月20日經(jīng)某縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局備案,。原告毛某于2008年12月22日簽署了房屋驗收交接表等相關(guān)手續(xù),，正式接收房屋,。

　　[爭辯]

　　原告訴稱，被告拖至2008年12月22日才交房,，逾期交房114天構(gòu)成違約,，應(yīng)按日萬分之十支付逾期交房違約金共人民幣21389.36元。

　　被告辯稱,，不存在原告所訴的逾期交房,，原告未在收到通知后收房，違約責(zé)任在原告;且工程在施工過程中由于受臺鳳和災(zāi)害天氣這一不可抗力因素的影響,，所延誤的工作日不能作為被告逾期交房的責(zé)任,。

　　[審判]

　　法院審理認(rèn)為，后,，被告某房地產(chǎn)公司未按合同約定時間將符合合同約定的房屋交付原告使用,，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。商品房驗收合格時間應(yīng)以出具工程駿工驗收報告的時間為準(zhǔn)即2008年11月9日,，此時交付條件成立,，所以被告逾期交房違約責(zé)任的天數(shù)應(yīng)自2008年8月31日計算至被告某房地產(chǎn)公司再次通知交房的時間即2008年12月14日共計105天。因雙方約定的違約金過高,，應(yīng)根據(jù)原告向銀行應(yīng)支付的利息損失,，按金融部門5年以上貸款，即年利率為6.39%的130%計算,。被告提出多次強(qiáng)臺風(fēng)和超降水屬于不可抗力理由不足,，不予支持,。法院判決被告某房地產(chǎn)公司應(yīng)向原告毛某支付逾期交房違約金4545.94元。

　　[評析]

　　本案主要涉及到以下幾個爭議的焦點(diǎn)：

　　關(guān)于商品房“經(jīng)驗收合格”的時間問題,。原,、被告雙方在合同第八條約定“該商品房經(jīng)驗收合格”是商品房交付的前提條件，原,、被告提供的證據(jù)中,，對驗收合格均有不同的時間記錄。單位(子單位)工程質(zhì)量竣工驗收是建筑工程投入使用前的最后一次驗收,，但驗收記錄僅是工程竣工驗收過程中的一個工作技術(shù)記錄,，不是竣工驗收合格的標(biāo)準(zhǔn)性文件，形式要件欠缺,。根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第七條規(guī)定：“工程竣工驗收合格后,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時提出工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告主要包括工程概況,，建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況,，對工程勘察、設(shè)計,、施工,、監(jiān)理等方面的評價，工程竣工驗收時間,、程序,、內(nèi)容和組織形式，工程竣工驗收意見等內(nèi)容”,。因此,，被告提出“商品房經(jīng)驗收合格”應(yīng)按單位(子單位)工程質(zhì)量竣工驗收記錄所記載的最遲時間2006年9月30日為準(zhǔn)理由不足，不予支持,。原告提出“商品房經(jīng)驗收合格”的時間應(yīng)以福建省房屋建筑工程竣工驗收報告的時間2006年11月9日為準(zhǔn),，理由充分，應(yīng)予支持,。法院采用原告的觀點(diǎn)是正確的,。關(guān)于商品房交付條件問題。原告認(rèn)為,，商品房交付要達(dá)到二個條件,，一是商品房經(jīng)驗收合格，二是商品房經(jīng)依法備案,。

　　被告認(rèn)為,，本案銷售的是期房，不是現(xiàn)房,，合同約定的交付買受人使用的商品房是指“該商品房經(jīng)驗收合格”的商品房,，因此,，本案中只要符合驗收合格條件，就可以交付使用,。

　　根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第七條：工程竣工驗收合格后,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時提出工程竣工驗收報告;第九條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定,，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案;《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后,，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計,、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收,。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的,，方可交付使用。據(jù)此,，工程竣工驗收合格后,，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時提出工程竣工驗收報告，并在法定的時間內(nèi)交主管部門備案,。上述相關(guān)規(guī)定均說明竣工驗收報告與備案是兩個不同的概念,，備案的前提是工程竣工驗收合格。本案中,，雙方當(dāng)事人只約定將具備“商品房經(jīng)驗收合格”條件,，并符合合同約定的商品房交付買受人使用,，并未將“備案”約定為交付的一個條件;且備案是行政主管部門行政監(jiān)督管理的范疇,。所以，一審法院認(rèn)為,，本案中,，商品房經(jīng)驗收合格后就可交付使用。

　　關(guān)于本案是否存在不可抗力問題,。根據(jù)《民法通則》規(guī)定,，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況,。臺風(fēng)和暴雨等天氣在作為沿海的福建省普遍存在,，作為具有相應(yīng)資質(zhì)和專業(yè)技術(shù)人員的開發(fā)商而言，并非不能預(yù)見,，其應(yīng)當(dāng)綜合這些因素,，科學(xué)合理地制定施工進(jìn)度及竣工交付期限;且被告所舉證據(jù)閩建電(2006)40號、47號,、56號《內(nèi)部明電》,、泰寧縣氣象局證明與泰寧縣建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站證明只能證實(shí)有關(guān)部門要求相關(guān)行業(yè)加強(qiáng)安全防范措施,，不能證明2006年多次強(qiáng)臺風(fēng)和超降水的情形屬不可抗力。同時,，商品房買賣合同約定,，遭遇不可抗力，出賣人在發(fā)生之日起10日內(nèi)告知買受人的,，出賣人可據(jù)實(shí)延期,，但被告未舉證證明其遭遇不可抗力事件而及時通知買受人的事實(shí)，所以被告提出多次強(qiáng)臺風(fēng)和超降水造成工期延誤的時間應(yīng)予扣除的主張,，法院不予支持,。

　　關(guān)于雙方約定的逾期違約金是否過高的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定,，約定的違約金過分高于造成的損失的,，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少;最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少,?！北景钢校唐贩康目們r款為人民幣187626元,，按日萬分之十計算違約金,，每日的違約金為人民幣187.63元，確實(shí)過高,，應(yīng)予以調(diào)整,。根據(jù)原告向銀行按揭貸款應(yīng)支付的利息損失，應(yīng)按金融部門五年以上貸款,，即年利率6.39%的130%計算,。