出租房裝修污染,，租客如何維權(quán)

門診問題

　　出租房裝修污染，租客如何維權(quán)

　　門診專家

　　中國人民大學(xué)法學(xué)院教授　劉俊海

　　南開大學(xué)法學(xué)院副院長　陳耀東

　　北京中允律師事務(wù)所律師　趙靜

　　專家觀點(diǎn)

　　◇租客和房東或中介之間的法律關(guān)系,，屬于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法調(diào)整的消費(fèi)關(guān)系,，中介或房東應(yīng)當(dāng)有安全保障義務(wù)，包括裝修的房屋也不能對消費(fèi)者產(chǎn)生致害的成分,。

　　◇出租者交付的房屋出現(xiàn)諸如室內(nèi)空氣檢測不合格等情形,，則交付的房屋不符合居住條件，即使租客訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,，仍有權(quán)要求解除合同,。

　　◇責(zé)任劃分得區(qū)分不同情況：一要看租客簽約的實(shí)際情況，確定承擔(dān)責(zé)任的主體,；二要看租客的主張,，是僅僅主張解除房屋租賃合同以及違約責(zé)任，還是要求承擔(dān)人身損害賠償責(zé)任,。

　　“北上廣深,，寸土寸金”，每年都有大量的務(wù)工者,、畢業(yè)生涌入這些大城市,，住房需求量也隨之水漲船高。有媒體曝出,，為適應(yīng)激增的租房需求,，許多房屋中介或房東邊裝修邊招租，房子裝完就租出去，當(dāng)租客以室內(nèi)空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)為由提出退租時(shí),，少有中介或房東接受,，更多的是收取違約金或不予退租。租客為什么維權(quán)難,，該如何正確維權(quán),？為此，記者采訪了中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海,、南開大學(xué)法學(xué)院副院長陳耀東,、北京中允律師事務(wù)所律師趙靜。

　　因室內(nèi)空氣污染引發(fā)的租賃糾紛日漸增多

　　據(jù)媒體報(bào)道,，肖女士在入住所租公寓一周后感覺身體不適,，經(jīng)檢測中心檢測顯示，甲醛超標(biāo),，但她就此提出退房要求時(shí)卻被出租方拒絕,。對方還表示，提前退租屬于違約行為,，須收取2040元違約金,。經(jīng)12315消費(fèi)者投訴舉報(bào)專線和媒體介入后，出租方才同意肖女士無責(zé)退房,，退還剩余房租,。

　　剛?cè)肼殘龅男￡愐灿龅搅祟愃菩づ康臒馈Ｐ￡愒诒本┱业揭环莨ぷ?，通過網(wǎng)站租到一間新裝修的單身公寓,，入住半個(gè)月后感覺頭暈想吐、呼吸不順,。他從網(wǎng)上買來甲醛自測儀對房屋進(jìn)行檢測后發(fā)現(xiàn),，甲醛濃度高達(dá)0.7毫克/立方米，超出國家安全標(biāo)準(zhǔn)0.1毫克/立方米6倍多,。為此，他提出退租,，但租房網(wǎng)站拒絕退還全部押金,，理由是他在入住時(shí)就已經(jīng)知道這是剛裝修完的新房。

　　近年來,，租賃房屋室內(nèi)空氣污染問題成為訴訟熱點(diǎn),。2016年6月21日，北京市大興區(qū)法院開庭審理了一起因裝修污染租客向中介索賠的案件,。懷孕的任女士在入住出租房三個(gè)月后流產(chǎn),，并被確診為白血病。事后，經(jīng)對租住的房屋進(jìn)行空氣檢測發(fā)現(xiàn)有兩項(xiàng)指標(biāo)不合格,。因認(rèn)為患病與屋內(nèi)空氣污染有關(guān),，任女士將租給其房屋的中介公司訴至法院，索賠近百萬元,。

　　租客是否有權(quán)要求解除合同

　　“租客和房東或中介之間的法律關(guān)系,，屬于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法調(diào)整的消費(fèi)關(guān)系，既然適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法,，租客就享有安全保障權(quán),，中介或房東也就有安全保障義務(wù)，包括裝修的房屋不能對消費(fèi)者產(chǎn)生致害的成分,?！眲⒖『ＵJ(rèn)為，即使租客明知是新裝修的房屋,，中介或房東也不能免責(zé),。

　　趙靜從合同法角度進(jìn)行闡釋：“出租者應(yīng)該保證出租的房屋不對租戶產(chǎn)生危害。這是房屋租賃合同的主要目的之一,，即房屋要適合居住,。”她表示,，對于實(shí)施裝修的房東或者從房東手里租下房屋裝修后再進(jìn)行出租的中介公司來說,，從裝修環(huán)保材料的選擇、房屋裝修后空置通風(fēng),、采取除污染的措施,，到出租前進(jìn)行室內(nèi)空氣檢測，這些都是必要的,。

　　“出租方出租房屋,，應(yīng)確保房屋符合居住使用條件，承租人能正常居住使用房屋,，此為出租方的一項(xiàng)基本義務(wù),。合同中寫不寫明檢測義務(wù)，均不能免除出租人的該項(xiàng)基本義務(wù),。如果系新房出租,，寫明檢測義務(wù)自然會(huì)更利于承租人?！标愐珫|提出,，對于房屋裝修后室內(nèi)空氣污染的問題還應(yīng)區(qū)分不同情況，比如是生產(chǎn)商,、銷售商或裝修施工人隱瞞裝修材料不合格,，出租人不知情,，還是出租人明知而隱瞞等等。但無論屬于何種情形,，出租方均應(yīng)履行其基本義務(wù),。

　　受訪專家均表示，根據(jù)合同法第233條規(guī)定,，租賃物危及承租人的安全或者健康的,，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同,。因此,，如果出租者交付的房屋出現(xiàn)諸如室內(nèi)空氣檢測不合格等情形，則交付的房屋不符合居住條件,，即使租客訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,，仍有權(quán)要求解除合同。

　　租客該如何維權(quán)

　　記者發(fā)現(xiàn),，近期媒體曝光的多起出租房屋糾紛,，在租客以空氣污染為由提出退租要求時(shí)，多數(shù)遭到拒絕,，不僅被要求承擔(dān)違約責(zé)任,，還被收取違約金或拒退押金。

　　遇到上述情況,，租房者是否只能交錢退租,？受訪專家的回答是“NO”。在與中介或者房東協(xié)商未果的情況下,，如能有第三方鑒定機(jī)構(gòu)用科學(xué)數(shù)據(jù)表明房屋確實(shí)存在甲醛過量危害人體健康的問題,，則說明該房屋無法滿足居住要求，合同目的無法實(shí)現(xiàn),，租房者有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定向出租方要求解除合同,。

　　在證據(jù)方面，趙靜認(rèn)為,，從租客和出租方協(xié)商的角度來說,，以自行檢測結(jié)果跟出租者進(jìn)行交涉，基本上就可以了,。但如果進(jìn)入訴訟程序,，日常購買的檢測儀器的質(zhì)量、檢測的步驟程序等不一定達(dá)標(biāo)或規(guī)范,，因此檢測結(jié)果作為證據(jù)的效力就大打折扣。她建議,，租客可以聯(lián)系專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)檢測或者公益環(huán)保組織介入?yún)f(xié)助聯(lián)系專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測,。

　　記者咨詢了幾家擁有CMA（中國計(jì)量認(rèn)證）資質(zhì)的第三方檢測機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，家庭空氣質(zhì)量檢測是按檢測點(diǎn)收費(fèi)，一個(gè)點(diǎn)通常檢測5個(gè)項(xiàng)目,，即甲醛,、苯、甲苯,、二甲苯,、TVOC（總揮發(fā)性有機(jī)化合物），檢測價(jià)格為每個(gè)點(diǎn)300元至500元,。

　　“檢測結(jié)果和患病的病歷都可作為證據(jù),，但能否被法院采信則是另一回事，因?yàn)樵诜缮鲜切枰M(jìn)行因果關(guān)系判斷的,。原則上講,，租客患病是‘果’，房屋甲醛超標(biāo)是致其患病之‘因’,，兩者存在因果關(guān)系才是作為證據(jù)的關(guān)鍵,。”陳耀東這樣說道,。

　　遼寧省沈陽市沈河區(qū)法院在今年7月宣判的一起因甲醛問題引起的房屋租賃合同糾紛案,，就給租客如何收集證據(jù)提了個(gè)醒。法院經(jīng)審理后認(rèn)為,，房客提供的甲醛檢測結(jié)果并非正規(guī)檢測報(bào)告,，不足以證明檢測結(jié)果的準(zhǔn)確性及客觀性。同時(shí),，未提供證據(jù)證明相關(guān)的就醫(yī)情況以及患病與房屋甲醛超標(biāo)之間存在因果關(guān)系,，故依法駁回其訴訟請求。

　　中介和房東承擔(dān)什么責(zé)任

　　劉俊海表示,，如果按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定,，汽車、家電及室內(nèi)裝飾裝修等商品或服務(wù)存在瑕疵問題時(shí),，應(yīng)適用舉證責(zé)任倒置,。“原則上,，租客承擔(dān)證明損害的存在,，中介或房東可以自證清白，證明不了就得承擔(dān)責(zé)任,?！?/p>

　　但責(zé)任劃分也區(qū)分不同情況。劉俊海說,，一是要看租客簽約的實(shí)際情況,，來確定承擔(dān)責(zé)任的主體,。如果中介是代理人，裝修由中介負(fù)責(zé),，則中介承擔(dān)全部責(zé)任,。如果房主和中介直接存在串通行為，則房東可能承擔(dān)連帶責(zé)任,。二是要看租客的主張,，是僅僅主張解除房屋租賃合同以及違約責(zé)任，還是要求人身損害賠償?shù)呢?zé)任,。如果租客因裝修污染患病,，則可適用侵權(quán)責(zé)任法主張賠償。

　　“根據(jù)對此類訴訟實(shí)踐的觀察,，入住空氣檢測不合格的房屋后得了各種疾病而打官司的,，大多數(shù)人向出租方主張了人身損害賠償，而法院也支持了一定數(shù)額的各種人身損害賠償,，包括精神損害賠償,。”趙靜說,。